已抵押的房產如何購買
買賣已抵押房地產的，出賣人應當事先書面通知抵押權人，並就有關事項協商一致，同時告知買受人房地產抵押的事實。根據我國《物權法》第 191 條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產， 但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”注意物權法對擔保法及其解釋的修正，依據該條規定，抵押人除非取得抵押權人同意或受讓人代債務人清償，否則抵押期間，不論成立的抵押權是否登記，債務人均不得轉讓抵押財產，抵押權對受讓人有對抗的效力。
根據目前房地產交易中心及各大銀行的實踐操作來看：一是做轉按揭，將上家未還之貸款轉入下家貸款銀行，該業務經常受央行政策影響;二是由下家支付給上家首付款，上家還清貸款，辦理抵押注銷後再行過戶。
