北京市高階人民法院農村房屋
北京市高階人民法院關於農村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要
(一)涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的主要情況目前此類糾紛主要有以下情況：
從訴訟雙方和案由來看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認合同無效並收回房屋;從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上;從合同履行來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住並給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續;從訴訟的起因來看，多緣於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴;從標的物現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。
(二)關於農村私有房屋買賣糾紛合同效力的認定與會人員多數意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：
1、房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”
2、國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
3、宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯絡，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
4、目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。
5、認定買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處於弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。
(三)涉及農村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則與會者一致認為，處理此類案件應堅持以下原則：
1、要尊重歷史，照顧現實。農村私有房屋交易是在城鄉人口流動加大、居住區域界限打破和城鄉一體化的大背景下產生的，相關部門監管不力、農村集體經濟組織相對渙散是造成這種現狀的制度誘因，而土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動是引起此類案件的直接原因。審理此類案件應實事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉界限仍未完全打破，農村集體經濟組織仍有一定的封閉性，農村土地屬於集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉是一種現實;同時要認識到此類案件產生的複雜性，並妥善解決相關的利益衝突和矛1盾。
2、要注重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利於妥善解決現有糾紛、有利於規範當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
3、要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償;再次，判決返還、騰退房屋同時應注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。特此紀要。
4、北京市高階人民法院關於農村房屋買賣合同效力的兩個會議紀要及問答(2004年與2006年、2007年、2009)內部掌握簡要描述:北京市高階人民法院關於北京市農村房屋買賣的會議紀要及相關問答。對北京市境內的農村房屋買賣案件有約束力。農村房屋買賣糾紛在近幾年在審判實踐中做出來相應調整。
5、北京市高階人民法院關於印發農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知北京市人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要2006年9月14日關於農村私有房屋買賣合同的效力認定及案件的處理原則問題關於農村私有房屋買賣合同效力的認定問題，2004年12月高院民一庭曾聯合高院審監庭、立案庭等相關部門進行了專門研討，並在充分吸收一、二中院調研意見的基礎上，形成了會議紀要。根據會議所達成的共識，農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外;從買賣雙方的主體身份。
綜上所述，農村的房屋買賣一般來說沒有商品房或者城市居民用房容易，因為農村房屋買賣一般涉及到宅基地的轉讓問題，一個戶口只有一個宅基地使用權，若是輕易轉讓出去的話自己就沒有宅基地了，而這也是北京市高階人民法院農村房屋買賣合同效力的會議紀要內容的一部分，更多法律知識可以諮詢律師365。
